【嘉德客服新房服务系列】 都说安省15%海外买家税NRST可以...

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众人皆知，自2017年4月21日始，在安省购买金马蹄地区住房的海外人士或海外公司，必须缴纳15%的外国买家税 (Non-Resident Speculation Tax，简称NRST)。NRST概念下的”海外人士“简单来说，指的是没有PR枫叶卡，或者加拿大护照的个人。但同时又说，满足一定条件是可以退税滴。到底是那些人可以退，哪些条件必须满足？有点儿懵！嘉德客服带你仔细八一八，保证阅完即懂，一见便知！

一、可退税的对象:仅三类！

1.4年内成为移民的人；2.国际学生；3.工签持有者。

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二、三类人退税必须达成的相同条件有三：

1.产权 (title) 上人：只有一个人或夫妻二人

一旦出现其他人，比如父母为了协助贷款也上了产权，或者孩子等，那要确保每一个人都具备退税条件才可以退，否则，反而无法退。

2.必须60天内自住并有充分自住证据

Final closing date 的60天内必须自住，作为principal residence, 留下充分的自住证据。记住60天内入住是硬性条件，有人由于不知道这个规定，没在60天内及时入住，或者搬走，但没有注意保留证据，后续退税申请会很波折。

3. 4年内提交

申请必须在final closing date 算起的4年内提交。

三、三类人退税达成的各自条件各异：

1. 4年内成为移民的人

1）    Final closing date 起4年内成为加国移民，有登陆纸

2）    退税申请必须在登陆日的90天内送达。据悉，房主短登后回国，自认为条件都满足，退税不着急。半年后回来才发现已经过了90天的申请时效。

2.国际学生：高中以后的安省大学或大专学习，不包括高中教育

1）Final closing date 当日必须持有合法学签。

2) Final closing date 当日必须已经在安省认可的大学 (university/college)全职在读。“全职” 指课业的60%以上， full time workload。秋冬两个学期必须full time，暑假不计；秋冬期间转学或换专业也可以，但依旧要保持 full time 状态。

3）从final closing date算起full time 读满2年就可以开始申请。

特别提醒: 1.留学生只能单独上产权，或是与配偶一同上产权。除此之外，与任何人联名上产权（包括父母，兄弟姐妹，男女朋友，普通朋友，合作伙伴等）都会丧失退税条件。如需要款，父母只能做担保人，不能上产权，否则就不满足退税条件。2. 留学生要先注册全职学生，再收房。如果交屋日定在全职学生注册日之前，可以要求把购买合同做一个Amendment, 把交屋日更改为注册日之后。

3.工签持有者

1）Final closing date 当日有合法工签。

2）Final closing date 当日必须已有安省的全职工作；每周工作不少于30小时，全年不少于1560小时。只有工签而没有工作不行。在此期间如果换雇主，必须做到新旧工作之间的无缝衔接。据悉曾经有实例，两份工作之间有一个星期的间隔导致退税申请被拒。

3）工作满1年就可以开始申请。

四、申请交给谁？

退税申请提交给安省 Ministry of Finance (不是CRA)，正常情况下两个月左右就会收到回复，疫情时期大小官员都 work from home, 审批速度明显慢下来。材料完备没问题的则直接退税，材料不够完整的会被要求补材料。

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